河南本土物业公司建业新生活、康桥悦生活、兴业物联、鑫苑服务，扎堆上市这几年，不管是被动的外部监督管理要求，还是主动的内部管理需要，这几家物业公司内部的反腐工作推进得轰轰烈烈，声势浩大，反腐败的方式和手段取得了长足的进步。

  但在推进反腐工作的意识上，与南方物业公司有着明显的南北之分，既有南方物业公司注重事实，将腐败分子移送司法的实干型反腐，也有北方这种看重人情世故，对腐败分子既往不咎的原谅式反腐。原谅式反腐在河南本土物业公司中同样普遍存在。

  讲反腐前，先讲讲物业公司的人员是怎么腐败的。以下都是干货，请地产或物业的同行拿出你们的小本本直接摘抄。

  小区交付前，地产项目公司一般会委托物业公司对小区进行开荒保洁，清扫房间和清运遗留的工程垃圾。物业公司接到地产的开荒保洁业务后，会将业务再次转包给专业清洁公司，物业公司赚取中间的差价，河南市场上开荒保洁的价格一般为2元/平方米至3.5元/平方米，各地市情况不一，价格波动较大，其中以洛阳，郑州的价格最高。

  这个时候，一般物业公司的小区经理或城市负责人会通过虚假招标或直接指定的形式，将开荒保洁业务转包给特定关系公司，并在事成之后抽取0.1元/平方米至0.2元/平方米的返点，按照新交付小区建筑面积10万平方米，即可抽取1万元至2万元的返点。且返点多以现金的形式返还，具有极强的隐蔽性。

  开荒保洁收取返点几乎成为行业潜规则，以前由地产项目公司指定清洁公司，现在转为由物业公司承接该项业务，这口喝剩下的汤，也轮到物业喝了。

  小区集中交付后，业主收房的时候首先看到的不是小区优美的居住环境，而是各种各样的建材家具海报和装修公司的游击队。

  业主集中装修期，市面上各种装修公司，建材家具公司，挤破了头想占据小区的C位。C位可不是白给的，上道的装修公司或建材家具公司一般会明着向物业公司交纳一份租金，暗地里再给小区经理一份好处，有时候这个好处甚至比物业公司的租金还要高。好处一般按照2000元/家至5000元/家，地市普遍为2000元/家，洛阳，郑州一般为3000元/家至5000元/家。一个集中装修期下来，小区经理可收取2万至3万元。装修公司和建材家具公司一般以微信转账的方式给予小区经理好处费，这样做的目的是为避免小区经理拿钱不办事，或突然调离的时候，好拿捏小区经理逼其办事或退钱。

  业主装修期间最反感的应该是装修公司的精准电话骚扰，装修公司的业主信息源自一直是个谜。2020年新乡警方揭开了这层迷雾，新乡市区20余家装修公司，37名嫌疑犯，非法获取个人隐私信息50余万条，其中个人隐私信息主要来自于售楼部和社区物业，有时卖出高档小区业主的一条个人隐私信息就能获利上百元。多么触目惊心！

  小区交付后，有的小区手机信号很好，有的却连电话都接不到，是因为移动，联通，电信，有线电视等通信运营商没有在小区内安装信号放大器和基站，就是走廊吊顶上面的“小蘑菇”。

  信号放大器每个单位配置一台，且要使用物业公共用电，这样一个时间段小区经理捞钱的机会就来了。首先电费按照1元/度与运营商签订合同，最关键的是要求运营商对接人将电费打给小区经理个人账户，小区经理利用掌控小区公章的权利，私开收据。就此，信号放大器的电费就流入了小区经理的个人腰包，有些小区经理为避免被查，不定期更换电表，毁灭证据。

  这些信号放大器和基站属于24小时工作不停歇，每台信号放大器每月消耗150度电左右，基站用电量更是惊人，每月消耗300至400度电。长年累月下来，这是一笔相当可观的费用。

  按照一个小区10栋楼，20个单元，每个单位配置一台信号放大器，一个小区配置一个基站，小区经理一年可进账4万元至5万元。

  小区电梯里的广告位是不是有点多，小区里的公共空间是否变成了小超市或培训机构，小区里一到节假日就多了卖各种商品的小摊小贩。

  比如广告位，物业公司与广告公司签订的是一台电梯安装两块广告位，小区经理就敢安装三块，多出来的那一块，就是小区经理单独向广告公司收租金，这个租金就低于合同约定的租金。物业公司派人来检查的时候，小区经理一般会提前知道消息，会安排保安将多出的广告位摘掉。郑州居住小区电梯广告市场行情报价区间为：1500元/梯/年至4500元/梯/年，越是高端小区，价格越高，如东区的洋房小区等。仍然按照一个小区10栋楼，20个单元，40部电梯，每部电梯多出一个广告位，并参照市场价50%收取，折算下来，一个小区经理利用这样的形式可每年收取1万元至3万元。不过好在业主们对电梯广告位比较敏感，这种操作模式越来越没有市场，在地市小区里面还能发现踪迹。

  现在更多的是将公共空间对外出租，采用低报高收的方式，收取租金差价。或是收取通信运营商的基站租金。

  小区里面的保洁，保安，保绿，物业公司一般都是采用外包的方式将这些人划给外包公司，而这样一个时间段，小区经理和外包公司的老板就联合打起了吃空饷的主意。

  小区里面的保洁和保安少那么一两个很难被业主发现，这种岗位并不是工厂流水线上的一个萝卜一个坑，少了谁，非常容易被发现。有很多小区的考勤系统还是指纹打卡，这就给了小区经理和外包公司老板有机可乘，利用某个员工十根手指上均录入其他人的信息，这个员工就可以替他人打卡，以此吃空饷，物业公司派人检查的时候，再临时抽调人员过来演戏。保安和保绿吃空饷的方式和保洁一样。

  以脸部识别的方式考勤替代指纹打卡，可以大大降低吃空饷的概率，但不能完全杜绝。实行脸部识别打卡之后，还有一个漏洞，那就是当外包公司承接附近多个小区的时候，且每个小区不是同一家物业公司，这样一个时间段就会出现，某些保洁人员打卡时间相对来说比较早，打完卡后骑着电动车去了另一个小区打卡，以这种方式套取工资。对付这种方式最好是现场突击集合，调取监控等。

  小区里面日常要维护维修的东西有很多，比如路灯，水泵，排气扇，消防栓等，物业公司一般会选定几家五金电料门市作为供应商。小区经理或是维修班长想捞钱的话，一般是和外部供应商勾结，维修班长下虚假订单，供应商走形式提供虚假送货单，双方签字盖章，物业公司向外部供应商支付货款后，套取的货款按照行业潜规则一般是五五分成，外部供应商很乐意干这种事情。

  维修物料虚报查处具有一定的难度，维修物料是消耗品，比如更换路灯电线，查看的时候不可能把路刨开，看看里面的电线是否是新换的。更有效的方式是从其它小区喊过来几个有经验的修东西的人，以他们的视角去看看维修物料使用是否合理。

  还有一种是小区经理或维修班长勾结电梯维护外包公司套取费用，一般都会采用的是外包公司向物业公司提出电梯存在各种各样的问题，要换掉各种配件，如不更换出现一些明显的异常问题，概不负责，以此来要挟物业公司同意更换配件。实际上外包公司并没有更换或部分更换了电梯配件，套取的货款一般也是按照五五分成的方式。

  业主向小区管家或经理缴纳了物业费，这钱是否就一定进了物业公司的账户？有一些时候物业费是被管家或小区经理私自收取了。

  小区经理或管家要调岗或离职之前会私自收取业主的物业费，以为拿了钱就跑了，没有人会追查。可当其他人接手其他人员的工作后，仍然会向未缴费的业主催缴物业费，这样一个时间段业主就该提供向小区经理或管家转账的记录了，私收物业费这事不就暴露了吗。

  小区的生活垃圾清运也是一个油水很大的地方，郑州市场目前的垃圾清运价格按照小区规模大小一般为3000元/月至12000元/月。早一点的时候垃圾清运公司清运的车辆为一车辆搭载吊机的机动三轮车，规模小的小区，一辆三轮车一晚上可来回清运3个至4个小区，而垃圾清运公司实际每月成本仅为人工费2000元+损耗500元+特殊费用2000元，净利润可达到4500元至7500元。完成了原始资金积累的垃圾清运公司，会采用大型翻斗车辆进行清运，成本上升的同时，效率显著提升，净利润更高。

  如此高额的净利润，谁都想进入小区，小区经理的权利在这样一个时间段就可以变现了，小区经理一般会收取5000元至10000元的好处费，笔者了解到的，部分小区经理甚至持有外部垃圾清运公司的干股。

  河南各地市还存在很多冬天自供暖的小区，负责开暖气的修东西的人就成了香饽饽，有些业主不想向物业缴纳几千元的暖气费，就是私下和修东西的人商量，业主给修东西的人一小部分钱，修东西的人将业主家暖气阀门打开，如果有人来检查，就提前将阀门关闭。这也是修东西的人的一项额外收入。

  还有一种是小区暖气是市政供暖，也是修东西的人私自将业主家暖气阀门打开，并收取好处，而且暖气公司人员要进入小区检查暖气阀门，必须在门岗登记，这就给维修人员关闭阀门留出了充足的时间。

  业主装修进家具，日常收快递总会产生大量的纸箱，年轻人会直接扔到垃圾桶里，家里有老人的会积攒起来，当业主向物业前台询问是否有收废品的电话时，前台会异常热情地将手机号告知业主。而这个收废品的电话一般是小区经理的亲属或是指定的外部人员。

  这个外部人员一般会垄断整个小区的废品回收工作。笔者在郑州某小区居住时，曾在门口超市遇见一个收废品的老爷子，并邀请其前往小区收取家里的纸箱，多次邀请均被拒绝，并告知小区内有人垄断废品回收，他不敢去。

  指定废品回收人员，每年会给小区经理带来1000元至2000元的额外收入，这些钱，也就够小区经理吃几顿饭，买几盒烟。

  就先写这么多吧，以后遇到会持续更新，本来文章中对每个腐败行为都是案例说明，但一想到某些物业公司或个人会根据案例对号入座，为防止引起不必要的麻烦，还是只写行为不讲案例了。

  按照《刑法》第二百七十一条中关于职务侵占罪的定义，以及河南省《关于我省适用新刑法有关条款中犯罪数额、情节规定的座谈纪要》中关于职务侵占数额的认定，职务侵占数额达到3万元就可追究相应责任，侵占数额10万以上的，属于“数额巨大”。

  笔者所了解到的，河南本土物业公司的有关人员职务侵占金额远不止3万元，目前已知最高的是涉及50万元，如果移送司法，起步就要五年。

  但是，本土物业公司对发生的腐败行为，多以念及老员工情分，家庭不容易，年轻人不懂事为理由，至多要求违反法律法规人员返还非法所得，并给予辞退处分。这种解决方法不疼不痒，违反法律法规人员换家公司接着捞钱。笔者所了解到的，某些人被本土一家上市物业公司辞退后，跳槽去了本土另一家上市物业公司，依然混得风生水起。

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