今天来聊聊龙湖春江天玺，这一个项目位于开福区福元路与开福大道交叉口的位置，是2020年4月2日由长沙龙湖房地产开发有限公司、步步高投资集团股份有限公司经过27轮竞得，成交总金额28.25亿元，溢价率25.97%，折合楼面价5669元/平米。

  这块地从出让条件上看，已经有定向出让的味道，要求竞买人或竞买人控股公司需为中国连锁经营协会发布的2018年中国连锁百强前50强的公司，且注册投资的金额不少于10亿元。

  竞买人或竞买人控股公司需具备10年以上商业综合体招商、运营、管理经验，且自持商业综合体建筑面积在100万平方米以上。

  该宗地须开发建设集中式商业购物中心，其中竞得人自持经营面积不少于7万平方米，自持经营时间自竣工验收之日起不少于7年，集中式商业购物中心自签订土地《成交确认书》之日起42个月内须开业。

  该地块还要求建设住宅（毛坯）销售均价不超过10800元/平方米。且项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，住宅户型面积不超过144平方米的户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。

  也就是说这一个项目的瞩目焦点是要求建一个区域性的购物中心，达到对于片区升级换代的要求。

  我去看了这一个项目后，跟一个同事聊起。他问我位置，我说在洪山那里。他说哦，在长沙大学那里了，位置看起来不错呢。

  我记得很多年前来万科城这里踩盘，在芙蓉路马厂站那里下车，然后钻过铁路的涵洞，福元路的两侧还都是正在建的项目，珠江花城、英祥春天、龙湾壹号等等，如果当时你跟我这里很好，估计你自己都不相信。

  所以当时这里的房价一直都不贵，有不少同事都在这里安家落户，多住在当代、珠江的项目里。一来这里这几个大盘已经有几万人口，清水塘小学、开福区实验小学都已经配套建成，上学不成问题，二来这里一号线通车之后，到五一广场十分便捷，三呢，沿福元路两侧商业也渐渐丰富起来。

  当然这一切还仅限于临近芙蓉路的那些地方，过了当代，便是一排高高的高压线横亘在当空。福元路隧道修好之后，我去星沙就常走这条路，看着两边空空的土地，有时会想这里也该动了吧。

  北辰三角洲项目是说自己处于湘江和浏阳河围成的三角洲地带，我们从地图上看这个区域实质上民湘江、捞刀河、浏阳河围成的大的三角洲，这个区域始终没发展起来，放在别的城市可能不可想象，因为这里可是正宗的二环内。

  可能症结就是交通问题吧，以前车站北路并未拉通，主要交通通道要走芙蓉路那里，相当于开福区的腹地一直是未开发的处女地，现在开福大道通车之后，从这里南下火车站、北上太阳山，西去河西、东至星沙，交通十字架的位置一下子就显了出来。

  因此在规划中的地铁8号线号线交汇处建设一个地铁上盖的商业综合体也能理解的了。

  我去年在广西碰到一个湖南老乡，株洲人，人在广西工作，在一起聊天时说起他在开福买了一套房，说当时是长沙限价之前买的，买完之后他这种户口不在长沙的就买不了了，他只清楚自己买的是一个带春字的楼盘，在开福区那里，价格不到8000块，他人都没有回去，全程都是表姐代劳的。我问他既然在广西工作，为啥不去南宁买一套房子？

  他说家里是株洲县的，必然不会去县里面买了，将来有一天说不定还会回湖南来上班，那么长沙就更合适一些。有多少在两广地区工作的湖南人已经在长沙买了房，而还飘在外面呢？

  我一直没想到开福区有个带春字的楼盘，那天走到这里，我才明白，他买的是五矿春和景园。

  龙湖的园林是他的独门秘技。我把这一个项目展示区照片发给了我们的工程老总，他说如果给我一个合格的队伍，充足的时间，我也能做出这样的效果。

  这个话的潜台词是不是他没有合格的队伍，也没有充足的时间，所以他做的园林效果是很差的了？

  不过这个话的另一个意思其实是，只要认真用心做，龙湖这个园林也不是什么秘技，大家都能做到到的。我们常听说运达的高老板去看自己的工地，看到不满意的就直接砸掉重做，这样才保证了展示的效果能达到尽善尽美的程度。

  龙湖在滨江的那个项目展示区就做得很一般，估计是不赚钱，就懒得再花什么精力了，当然没有做很好，那个项目卖得也很好。

  春江天玺是个限价地，毛坯限价10800元/平米，利润空间也不算高，尤其144平米以下的户型还不能低于60%，以满足刚需刚改客户为主，如果以滨江那个项目为参照的话，园林展示区也可以不要了，随便搞一下就好了。

  但是市场形势已经变了，现在长沙日光盘已经很少见了，如果不拿出一些真功夫，估计很难达到预期的去化效果。

  尤其建发这几年精研新中式，在产品展示上面有了质的蜕变，把样板段就以交付的实景展示出来，还是收获了不少购房人的心的。

  龙湖春江天玺的售楼处、展示区也是结合交付交景做的，售楼处就是在未来的社区入户大门及商铺中做的。售楼处那个挑空的中庭就是未来的社区入户大门，后面的以时光里书舍为主题的的社区阳光会客厅就是未来交房的实景。

  这个展示区面积不大，做得挺让人心动。曲径通幽，雾失绿树，水映碧草。尤其草地与硬质铺装的接缝处，比好多项目的处理要好很多。

  计成曾在园林专著《园冶》中说，园林巧于因借，精在体宜，愈非匠作可为，亦非主人所能自主者，须求得人，当要节用。简单地说，就是园林就是要根据地形、大小去因势打造，并不是简单堆砌就可以的。

  龙湖以前所推出的五重立体园林现在大多数都被别的开发商学去了，碧X园有些项目还说自己是七重园林，不过后来他们都改成多重园林，因害怕这十分确定的数字会引来维权，毕竟造景这样的一个东西并不是所有地方都能做出个8米高的大乔木的。

  但是从天玺项目一期的总平图来看，这个展示段与建发做的几个项目如建发央著等并无二致，展示区所花的资金与精力都是最多的，所谓点睛之笔，着墨颇多，而其他区域则相对就一般了。这也是整体预算平衡的做法吧。

  不管怎么样，作为买房人，还是希望交房时不管内容多不多，都能把品质做出来吧，就像我们的工程老总说的，只要时间够，队伍好，什么样的园林都能做出来。

  我最初接触到天街，是因为到上海转高铁回长沙，在虹桥高铁站那里等车时，就出来溜达，然后就到了龙湖天街，在那里吃了个饭。

  现在的商业综合体我感觉基本上千城一面，里面的品牌都是大同小异。星巴克、肯德基、优衣库、H&M等等这一些品牌到处都是，包括一些餐饮品牌，像海底捞、筱面村等，在每个商场里都能发现。

  在长沙除了九龙仓IFS里面的国际奢侈品品牌多一些外，逛哪一个商场都是差不多的，比如吾悦广场、德思勤、大悦城、保利MALL估计该有的品牌都会有。

  长沙的商业中心只有一个，就是五一广场，其他的都只是区域的商业中心。这种区域的商业中心能够发展起来，跟城市半径的扩张是不无关系的，通勤成本是这些商业中心能够发展的重要指标。

  我常年住在河西，现在基本上很少到河东五一广场那里消费了，要不是有个亲戚点名想去海信广场文和友去吃东西，我也难得再去一次海信广场，可能经常去的地方也就是河西王府井和步步高梅溪新天地了。

  不经意间，龙湖在长沙已经布局了三座天街：洋湖天街、芙蓉天街、开福天街。这些天街在未来的城市功能布局都是片区的商业中心，都肩负着焕新城市面貌的重要责任。

  按说长沙的天气是更适合做盒子的，夏天白天真的没有很好的方法逛街，你不信在夏天的时间去一下富兴广场看看，里面全是纳凉的中老年人，在这里，可以省点家里的空调费。

  这一个项目由于要求主力做114平米以下的产品，所以我看这个项目一期的这些房源应该是既有两梯三户，也有两梯四户的。

  两梯三户的面积组合是168+1133+143，而两梯四户的面积组合是168+113+113+143。从户型图上看，都是有北面连廊的。

  113平米和143平米都没有北面的生活阳台，将阳台全部放在了南侧，因为北侧有个天井需要采光通风。

  168平米的户型我自己觉得是比较好的，亮点有两个，一是南北双阳台，二是收纳空间的预留。估计这个168平米的户型会比较抢手一些。

  我曾跟我的领导，一个做了30多年房地产开发的老工程聊过，他曾在多家开发商做管理，也曾是副总裁级别人物，问他哪家开发商的房子不能买？

  他曾说过开发商实际上的意思就是个皮包公司，活都是实施工程单位干的，工程质量上的问题就看项目公司工程部对于实施工程单位的管理到位不到位，那些出质量上的问题的项目实施工程单位也都是在资质上没问题的，有的项目问题少一些，有的项目问题就多一些，出了问题都是管理上面出了问题。

  如果非得说哪个开发商的房子不能买，这样的一个问题还真不好说，但是质量上的问题与进度问题确实是一个硬币的双面，如果你确实是抢进度，那么质量就难保不出问题。他举过例子，他在某公司时抢交房，6月30日就要交房了，6月29日还在挑灯夜战，边铺草皮边开荒保洁，工地上灯火通明，集结了几百号人在抢工，你说这样的活放在哪里都放心不得。

  尽管他没有明说哪个公司的房子不能买，但从他的意思里我明白，叫着快周转的房子确实在买的时候要担心一些。

  龙湖以前的口碑很好，可能跟没有叫快周转有关系。但是不快周转你就会被那些快周转的公司给超越过去，像碧X园、X大、融X不都是这样快速做起规模来的么？

  以前人们还惊叹于龙湖园林的出色打造能力，还学习起龙湖来，一些单位也很热衷于挖龙湖的员工，但是当规模危机来临时，人们又转向于学习怎么样快周转了，在业内不少公司都有什么小碧X园的说法，不就是要学习那一套么？

  龙湖是何时要学习快周转的？这个无从知晓，我们所知道的就是龙湖的老板吴亚军在香港开业绩发布会，一位长沙的业主冲到发布会维权，给龙湖一记响亮的耳光。

  只能说希望龙湖能知耻而后勇，买房的人买个房子真心不容易，不求有劳斯莱斯手工打造的死磕精神，但求流水线作业把质量关把好就行了。

  我以前一个同事曾去龙湖做了一段时间客关的负责人，她的任务就是每天飞来飞去，去各地项目挑刺，以提升客户满意程度。这个制度可能就是以前龙湖成功的经验之一，用更严苛的眼光自己满意了，那客户还有什么不满意的？

  不是说价格，是对整个楼盘的一个整体分析和评价，我觉得你对楼盘的分析解说很专业到位

  首开卖不完是太正常的事情了，地段好怎么都不愁卖，地段不好，营销成花一样都没用。

  我是中介的，我说一下，这一个项目很简单，大户型大多数都抢完了，小户型谁买谁吃亏！隔壁就是长房！小户型刚需基本上要150万，113平150万，要什么没什么！今天龙湖中介带客户看房，两百块的带看费都黑了，不敢想象以后开发商还会做出什么样的事情！ 总结:168平一万四的单价！看个人需求！ 148,113谁买谁吃亏！小户型没有隔壁长房好，开发商会比较黑！小心购买！小面积很难卖，小户型下个月后续会降价！不相信可以等一等

  本来168的只有一楼了，国庆时龙湖销售打电话说有个二楼的因为资格问题退房了，可以低价清给我，单价一万二，比预期的低很多，因为年初就看中这里的168户型了，所以没怎么考虑就上车了。现在想是不是有点冲动了，二楼的采光和噪音问题还是有点担心，但确实比年初时不但没涨，还比预算便宜了差不多二十万，很难不心动，不知道你怎么看？