2024年9月12日-13日，BOMA中国(第12届)商业地产行业年会在上海顺利举行。

  此次年会以“国际可持续性管理绿色实践与长期价值创造”为主题，结合创新管理理念、成功管理实践经验、行业调研数据分析、新产品技术、系统解决方案，助力行业发展新质生产力，创造长期价值。

  年会还获得了白金级合作伙伴——产城融合集成服务商「新建元控股集团」、金级合作伙伴——可持续城市更新与低碳运营商「吉宝可持续城市更新」、国际金融地产联盟、中国建筑科学研究院的大力支持。

  感谢白金级合作伙伴——新建元控股集团，金级合作伙伴——吉宝可持续城市更新对2024 BOMA中国（第12届）商业地产行业年会的大力支持！

  年会现场高朋满座、嘉宾云集，全国商业地产领袖、决策者、运营管理者在这里交流分享，探寻高质量可持续发展的方式、方法、资源。

  年会主论坛开场，BOMA中国主席林德良先生、BOMA中国荣誉主席顾建平先生进行主席接任仪式并致开场词。

  非常荣幸接任BOMA中国主席职务，我将致力于促进国内外商业地产交流，推动行业高水平质量的发展，引领绿色、低碳、智能转型。同时，加强人才教育培训与国际合作，为行业注入新活力。感谢前任领导奠定的坚实基础，期待与各位同仁携手共进，共创商业地产更加辉煌的明天。预祝本次年会圆满成功，共同开启行业新篇章!

  BOMA中国年会开幕，聚焦绿色可持续与长期价值。林德良先生接任BOMA中国主席，将引领行业国际合作与高水平质量的发展。大会将发布多项报告与指南，展示丰富解决方案。相信到场嘉宾将收获满满，积蓄发展能量。

  当前设计开发与运营脱节，根本原因在于业主方面建管分离、建设与市场分离、设计端缺乏复合型人才等。要贯穿设计开发与运营资产价值，行业面临后疫情时代工作方式转变、消费者方式和消费观念转变，数字化影响等7大挑战，需要激发行业从使用者角度（运营、经营、资产、使用）重新思考建筑设计。

  探索贯穿设计与运营的路径和方法，除了要关注建筑常规设计需求外，还要思考怎么样服务于建筑运营期后对交通、韧性、绿色低碳、健康建筑、ESG等重点领域的需求。

  2024年7月，青岛国信海天中心获BOMA至高奖项TOBY大奖。向全球商业地产行业展现资管运营超强竞争力。

  在向TOBY大奖进阶的过程中，青岛国信海天中心，不断精进运营管理实践，完善绿色节能措施、达成节能降耗目标，年经营成本降低13.2%，人均管理面积提高9%，能源之星得分96分；打造绿色环保楼宇，规范十五大类采购物料绿色标准，构建空气质量管理体系，打造节能照明，避免光污染，雨水储存、净化和回收利用；打造专业资产管理团队、培训提升员工服务意识、提升租户个性化服务、租户满意度达98%，2024年新增入驻面积超2万平米。

  从BOMA COE认证、360认证、TOBY大奖，青岛国信海天中心用实际行动展现实至名归的国际最佳实践运营管理实力。

  当前，81%企业认为【岗位绩效】是需要完善的环节。44%的企业认为流动性最多的岗位是物业管理、33%的企业认为最紧缺的岗位是物业管理、资产管理。89%的企业认为确定人才标准、构建能力模型、培育相应能力可有效提升人才选择与管理效率。关于行业人才规划与培养面临的主要困境，75%企业认为培养体系与途径的缺失是阻碍公司发展的最大困境、51%的员工认为快速变化或高度竞争，使得原有职业规划需频繁调整是其面临的最严重的问题。对行业未来5年的人才发展策略，53%的企业采取稳定的人才策略。而从业者职业选择方面，69%的从业人员倾向于向资产管理转变、77%的从业者想成为业主方。

  2024 BOMA人才发展报告多个方面数据显示，较2023年管理者对岗位要求中的岗位能力、岗位工作职责、岗位知识的完善需求分别有35%、27%、11%的增长。且有81%的管理者希望对岗位绩效加强完善。BOMA依托最佳实践行业经验，以资产价值创造为出发点，列举了不动产管理者，设备设施管理者，工程管理者三大关键岗位工作职责框架，为行业管理者完善“岗位要求”提供参考。

  2024年，中国商业地产租户满意度基准得分为93%，相较2023年提升4个百分点。其中满意度最低的三项分别为：楼宇系统设备和运营（86%）、保洁服务与人员（91%）、不动产服务（会计/结账）和停车服务与人员（92%）。租户不满意项目大多分布在在办公的地方温度、楼宇网络安防、员工餐厅、楼层洗手间/楼宇内公共厕所的清洁等方面。在租户需求方面，51%的租户最希望了解楼宇及周边便利设施，42%的租户对便利店较为关注，35%的租户对大堂休息区/座位区较为关注，93%的租户认为大厦是是企业租户招聘人才的有利条件之一。在ESG方面，100%企业重视环境管理、96%企业重视能效、44%的企业未参与大楼的保洁标准制定。在选址决策方面，影响企业选址决策的前三项因素为分别为区位、公司决策、楼宇品质。未来租赁市场展望方面，2024年仅有6%的企业有扩租计划，相较2023年下降6个百分点；75%的租户有续租意愿，较2023年下降9个百分点。

  BOMA工具是基于商业地产国际最佳实践的综合性检验与评估工具包括数据收集、数据分析、评估报告生成以及决策支持，是集合了商业地产国际最佳实践经验的综合性检验与评估工具，助力企业组织人才知识储备测评、租户满意度测评、运营管理绩效测评、可持续发展管理现在的状况测评、ESG管理成熟度评估、网络安防评估、运营管理体系完整度评估。

  赋能商业地产企业持续优化管理的方法路径，提高运营管理过程的效率和效果，构建高效闭环的资产运营管理体系。

  2024上半年，社零消费明显走低，投资延续偏弱，房地产行业仍处于深度调整中。开发-注入REITs并持有35.6%份额的模式中，商业地产企业可保留物业控制权和经营权，IRR和ROE较高，是较好的持有方式。

  香港REITs规模复合年增长率为6.1%，内地REITs发展迅速，上市三年来年均复合增长52.3%。对比内地REITs与香港REITs的立法与监督管理体系，了解REITs相互连通。无论采用哪种商业地产运作模式，资产管理是长期的、持续性的、全周期的价值工程，考验资产运营、资本运作的能力。

  为响应“住有所居”的国策，上海城投立足上海城市发展，服务人才安居，于2019年8月8日发布租赁住房品牌——城投宽庭，以“品质租赁住房创领者”为战略定位，以全生命周期管理为核心理念，以“新质生活的连接者”为目标，引领新时代租赁生活方式。

  城投宽庭REIT采用标准的公募REITs结构，公募基金通过资产支持专项计划持有江湾、光华社区两个资产所在项目公司100%股权。公募基金管理人委托上海城投置业经营管理有限公司为底层物业资产提供运营管理服务，与公募基金托管人互相监督管理，严管各个层级的风险。通过介绍产品基本要素、产品交易结构图、发行时点回顾、发行关注要点、城投宽庭REIT未来展望等内容，与行业分享城投宽庭REIT成功经验。

  疫情之后，生命科学类地产成为良好的投资选择，美国具有成熟的生命科学地产市场，值得了解与研究。生命科学地产是一种资本密集型资产，开发成本、租赁成本、租赁持有成本相比来说较高，另外，与普通企业租户相比，此类地产租户面临复杂的经营环境风险，且业务难以理解。

  通过分析波士顿、旧金山、圣地亚哥、多伦多等主要市场的市场规模、租赁状态、新建建筑、重点区域、驱动因素，了解整体的市场状况，进而对比生命科学地产与其他商业地产类别的差异。最后，从定位、规划、政策支持、人才动能、园区配套、吸引投资等维度，分享新加坡生命科学集群、MaRs创新中心、安大略省扩大生命科学产能等成功案例。

  新建元控股集团是苏州工业园区成立最早、顶级规模的国资国企，正积极贯彻园区ESG全域规划部署，将全链ESG发展的策略和数字化战略思维全面融入公司发展战略。

  在零碳园区方面探索绿色可持续发展模式，从顶层设计、零碳建设、零碳产业到零碳运营，实现产业地产全链条运营模式与可持续发展理念的深层次地融合。通过重点打造零碳园区中新绿色数码港项目，实践绿色生态、建筑降碳、绿色建设、绿色能源、绿色交通、产业高质量发展、绿色运营7大技术路径，实现绿色低碳建筑目标，助力园区产业可持续升级转型。

  上海中心以变成全球一流地标运营商为企业愿景。响应国家绿色生产力、节能减碳号召，将ESG作为企业创造价值的机遇，旨在提升融资能力、提升风险管控水平、拓展市场机遇、吸纳优质人才。

  上海中心编制ESG报告的过程，也是企业探索实践绿色低碳可持续发展路径的过程。上海中心大厦积极地推进节能低碳实践，实施风机盘管远程自控改造、租户电磁阀控制改造、设备层照明灯改造、HVAC末端设备运营时间策略优化、能源中心运行策略优化、水资源利用等措施。通过设置卫生服务中心提供各类健康咨询，对IAQ进行实时监测，保障用户健康安全。在社会方面，服务社区，组织公益慈善活动，在治理方面，将ESG理念融入日常运营工作中。

  金虹桥国际中心和上海白玉兰广场是金光集团地产版块的两大标杆项目。凭借国际运营管理最佳实践品质、创新实践，金虹桥国际中心出租率达到96%，上海白玉兰广场出租率接近90%。

  在创新举措方面，通过针对性为不同租户提供有价值的活动，增加客户粘性；增设白领健康驿站、打造体育IP；建立全生命周期应用，引入物联网、大数据、AI分析，提升项目运营管理效率；同时增设机器人智能服务，营造极具市场竞争力的商业地产项目。

  土地使用权期限问题为商业地产行业发展带来了严峻挑战。本报告聚焦土地使用权剩余期限对商业地产投资的影响，对大型房地产企业与相关投资机构的负责人开展调查，重点关注机构的投资现状、定价策略以及政策预期。

  研究发现，市场存在“20年”分水岭，机构普遍避免投资剩余期限少于20年的资产。在退出与融资时，低剩余年限资产面临挑战，且机构在估值阶段对土地期限解决方法差异较大。在定价方面，剩余期限显著影响资产价格，且剩余年限越短，政策不确定性影响越强，资产定价的分歧越大。在政策预期上，绝大多数机构觉得政府将续期或赔偿，但对续期细节看法不一。三中全会对工商业用地续期的相关表述，提升了市场投资意愿，部分机构开始探索低剩余期限资产，并调整估值假设。

  综上，土地使用权剩余期限问题是影响商业地产投资的重要挑战，市场期待政策明确，以缓解投资面临的不确定性。

  2024年上半年写字楼市场复苏弱于预期，仅为疫情前五年同期均值的43%。搬迁和续租成为企业主要的租赁活动，而租赁成本节降（92%会因为租金降低或更灵活的租约条款而决定续租或搬迁）是促进此类活动的重要原因。

  即便在成本节降的目标下，租户依然希望实现品质升级（交通和配套-71%、区位优势-60%是促进公司续租和搬迁决策的主要的因素），租户对品质的需求，让甲级写字楼在去化时保持非常大的优势。超过1/3的租户将ESG纳入续租和搬迁的必要选项。企业试图在长期ESG战略和短期财务目标间达成平衡。

  9月12日四大项目考察同步开启，参会者乘坐大巴车前往四大项目：上海中心、上海白玉兰广场、城投控股大厦、吉宝静安中心。前往项目机房、停车场、客户服务中心、中控室，学习楼宇智能化管理、高效应急管理、数字化与可持续发展、建筑用户服务升级、能源管理、运营管理最佳实践等内容。

  启幕2024 BOMA商业地产行业盛会，项目考察学习结束后，全国商业地产精英汇聚一堂。在轻松愉悦的氛围中，国内地产领袖、高层管理、一线从业者与BOMA国际代表共话管理智慧，探索发展机遇。结识同业伙伴，拓展人脉网络，共创商业地产新篇。

  分论坛现场人员爆满，来自全国的商业地产从业者在这里学习交流，带行业探索可持续转型、数字化转型、新质生产力相关的解决方案。

  1. 结合业主、投资者、租户、运营管理者对可持续发展的不同诉求，为行业带来绿色节能ESG管理的丰富解决方案：

  分论坛一最后环节是圆桌论坛。现场邀请到上海中心大厦、吉宝可持续城市更新、浦江控股 、苏州工业园区城市发展研究院、中国建筑科学研究院、上海国泰君安证券资产管理有限公司、上海丰调节能技术有限公司、金马节能科技（深圳）有限公司代表共同探讨行业绿色低碳发展机制，实现行业绿色转型。

  分论坛一重磅首发《ESG成熟度模型》，金马节能科技（深圳）有限公司创始人&CEO王学志先生、金马节能科技（深圳）有限公司大客户总监李衍霆 先生、BOMA中国执行董事 Dominic Lau先生为指南揭幕。

  该指南为行业打造ESG项目提供通用框架，持续优化ESG实践、推动ESG工作逐级进阶的路径，旨在使ESG成为驱动企业长期价值创造的重要因素。

  1. 分论坛二现场同样观众爆满，围绕智慧空间数字化运营、数字化策略、管理数字化转型、网络安防、智慧建筑解决方案、数字化管理全局战略体系给出丰富解决方案：

  · 如何全局规划不动产及设备设施数字化管理，以提升效率、管控成本、强化风险管理；

  《2023商业地产数字化转型战略管理指南》在2024 BOMA商业地产行业年会重磅首发，耘申信息科技（上海）有限公司 CEO 丁世深 先生、耘申信息科技（上海）有限公司副总裁温帅先生、BOMA中国执行董事 Dominic Lau先生为指南揭幕。

  该指南将带行业探索数字化转型意义、思考数字化转型如何与业务目标相关联，从战略管理视角就企业如何开启数字化转型提供实用建议。

  参展区人头攒动，从业者与参展企业交流沟通，获悉最新的产品、技术、解决方案。年会供应商展览共迎来了40+参展企业，六大类展商：1)保洁管理、2)楼宇科技、3)建筑健康与安全、4)能源管理、5)空间管理、6）2024 BOMA年会白金级合作伙伴。其中多数参展企业是BOMA供应商会员，他们了解商业地产运营管理，倡导国际最佳实践，助力业主资产增值。

  绿色低碳可持续转型大环境下，新建元控股集团将发挥在产城、地产、服务三大板块的强项，为行业提供绿色开发建设与运营管理的系统解决方案。

  年会国际标准/指南/报告派发现场早早排起长龙，来自全国的商业地产从业者积极领取最新国际ESG管理理念、行业调研数据、岗位工作职责手册。上下午两场300套国际标准/指南/手册派发一空。同时，年会现场还开启了BOMA 64本标准/指南电子版下载通道，吸引同业积极下载学习。

  上海城投控股股份有限公司、上海中心大厦、金光集团地产事业部、青岛国信建设投资有限公司、越秀房地产投资投资基金、新建元产业管理有限公司、吉宝可持续城市更新、上海上实北外滩新地标建设开发有限公司、国际金融地产联盟、清华大学土木水利学院领导层接受了媒体专访，从资管视角分享真知灼见。

  2024 BOMA商业地产年会表彰盛典，分别对不动产运营管理团队、专业经理人进行表彰。同时，与行业分享了全球获TOBY大奖的项目。

  青岛国信海天中心获BOMA全球商业地产最高奖项TOBY大奖（年度杰出建筑大奖）！

  全国商业地产同仁共同见证中国商业地产这一荣耀里程碑时刻。BOMA国际代表 Randal Froebelius先生，BOMA中国执行董事 Dominic Lau 先生为项目管理团队颁奖，BOMA中国华东区副主席/青岛国信建设投资有限公司党委书记、董事长/青岛国信海天中心建设有限公司董事长王宇先生带领团队上台接受嘉奖。

  全国商业地产同仁见证上海白玉兰广场通过BOMA国际360认证。BOMA国际代表 Randal Froebelius先生，BOMA中国执行董事 Dominic Lau先生为项目管理团队颁奖，上海智互物业管理咨询有限公司总经理成晓先生带领上海白玉兰广场管理团队登台领取奖牌。

  上海白玉兰广场在2023年搭建起国际运营管理基础体系后，继续秉持高水平质量的发展理念，持续完善管理计划，精进运营管理实践，经过BOMA国际严谨审核，最终跻身国际优质资产行业列。

  在全国商业地产业主、资管、物管、运营等行业同仁的见证下，BOMA中国为接轨国际最佳实践管理理念的中国新一代职业经理人颁发BOMACMCPI™（国际商业地产专业经理人）、BOMA BBSP®（国际商业地产可持续发展专业经理人）国际个人资格认证。

  此次到场领取个人资格认证的经理人分别来自人保投控、苏州漕湖科技、苏州工业园区、广州越秀、绿城物业、中远海运、北京岁豪汇俊、上海智互物业等。

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